【3280】エストラスト

(不動産関連銘柄,割安銘柄)

東証スタンダード上場、山口県、九州で自社ブランドマンション「オーヴィジョン」を展開する西部ガスホールディングスの子会社。山口県ではマンション販売戸数ランキング上位に位置、主に事業用地を仕入れ、新築マンションを企画開発し、分譲する不動産分譲事業が主力。

環境に配慮した設備を積極的に取り入れた仕様のマンションにも特徴を持ち、マンション供給実績で培ったノウハウやブランド力を活かし山口県を中心に分譲住宅「オーヴィジョンホーム」や注文住宅を提供している。

同社の事業環境は主要供給エリアである山口県及び九州の主要都市を中心に需要は底堅く推移。主力事業である不動産分譲事業では、収益に大きく寄与する分譲マンションについては、通期引渡予定戸数374戸に対し、既に257戸の契約を締結しており、契約進捗率は68.7％、山口県において展開する分譲戸建については、第１四半期連結会計期間に株式取得をした建和住宅株式会社を連結の範囲に含めたこと等により、戸建て引き渡し90戸（前期37戸）と急拡大している。

第１四半期連結累計期間は第一四半期最終損益６３００万円の赤字（同１６００万円の赤字）と営業損益が赤字転落しているが通期予想を変更しておらず、今後の決算においては買収した住宅会社の売り上げがフルに寄与することから第一四半期分を今後の決算で穴埋めしてくる見込みが高い。不動産セクターは業種的に割安となるが、同社はPER5.1倍、PBR0.56倍、利回り3.12％だけに投資妙味は高いと言えるだろう。

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【2721】ジェイホールディングス

（太陽光関連銘柄,不動産関連銘柄,不動産テック関連銘柄）

東証スタンダード上場、不動産管理Web事業。フットサル施設運営やITコンサル事業、太陽光事業を展開する企業。

直近で中期計画が好感されて株価が急騰した同社だが、その中期計画の内容は、２６年１２月期までの今後４カ年を対象とし、中期経営計画の最終年度である２６年１２月期には売上高２０億円（前期実績は１億１６００万円）、営業利益４億円（同１億２９００万円の赤字）、ＲＯＥ８％の達成を目標に掲げている。

これが強烈なインパクトとなって株価急騰となった。昨日は環境の悪化から投げ売りが続出、大株主の一人、中谷正和氏が保有を17.70％→15.83％に減少させる報告もあったが、同社への売り圧が減ったというのは好材料との声も多い。中期計画達成には今後業績への期待ができる材料も出してくる見込みは高く株価2倍候補と見れるだけに要注目の銘柄として記載するぞ！

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【6620】宮越ホールディングス

(不動産関連銘柄・中国関連銘柄)

宮越ホールディングスは旧クラウンとなる。家電の大手だったが、今は昔。自社開発のテレビなどが不振となると、中国製の家電の販売を行っていたがその後撤退。

この時の知見を活かし現在は中国深センの再開発事業が事業の柱となっている。工場跡地で展開する不動産の賃貸事業だ。

PER41倍となるも、PBRは1.45倍とそこまでの過熱感はない。現在すすめる再開発事業が軌道に乗れば面白いといえるだろう。一方で、実態が不透明な企業への貸付も多く、バランスシートが適正なのかは疑問が残る。その点はリスクだろう。

さて、本日決算発表となっている。決算の数値は精査していないが、来週からの動き出しと考えている。これに関してはの情報は勉強会「金の四方山話」にて掲載しておくので気になる方は見ておいて欲しい。

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【4321】ケネディクス

(不動産関連銘柄)

不動産ファンド運営の大手。アメリカの不動産会社であるケネディ・ウィルソン・インクの子会社として設立された。独立系として最大手であり、Jリートを中心に運用している。

金融危機時の反省を踏まえ、不動産投資の売買ではなく、ファンド運用が中心となっている。受託資産は増加傾向にあり不動産管理も好調。ただ、やはりコロナ禍の影響は避けられず株価は低迷している。

今後、大手企業の賃金削減があると景気の低迷とともに地価の下落の可能性も高いが、現状は東証リート指数は横ばいの推移であり、また住宅販売価格が大きく崩れているという事もない。

現状の実勢価格は低下しているとの声もあるが、現在政府は各種GOTOキャンペーンを行っており、景気の下支えを行っている。何より、マンション販売などでは金融危機時と違い販売までの時間を長く見積もる事が多く、価格が下がりづらいのが現状だ。

勿論、それでも不動産事業は今後厳しい環境となると思っている。反面、コロナ禍である限り、日銀のリート購入は続く事になる。現状の水準から大きく値崩れを起こす事は考えづらい。不動産企業に関して言えば、株価とリートという両面から下支えが入る格好になる。不動産に関してはバブル崩壊の記憶が頭をよぎる人も多くなかなか上昇に転じておらず出遅れてはいるものの、今後ポートフォリオを構成する中では組み込んでおいた方が良いだろう。

【3457】ハウスドゥ

(不動産関連銘柄)

2/5(火)はハウスドゥが大きく上昇している。

同社は4日に2019年6月期第2四半期の連結業績を発表、経常利益で前年同期比32%増と業績がかなり好調なようだ。

フランチャイズ事業では、新規加盟契約数が70件増加し、累計加盟契約数は569件となった。都市部の不動産業者への加盟促進とテレビなどによるメディアを使った広告宣伝効果で、不動産業界の中でも知名度が上昇しているようだ。

また同社が手掛ける「ハウス・リースバック事業」は、顧客が所有している住宅などの不動産を、あらかじめ住む期間を取り決めて同社が買い取り、売却後はリース契約をしてそのまま今までと同様に住む事が出来るシステムとなる。自宅を売却した後でも同じ環境で過ごす事が出来る為、例えば子供の居ない老夫婦の老後資金確保などに人気のようだ。

仕入れ契約件数283件、取得266件となり、160件を再売買、処分、不動産会社等へ売却し、キャピタルゲインによる収益拡大となっている。

現在日本では空き家率の増加が問題視されている。これは地方だけの話ではなく、都市部でも懸念が拡大しているが、こういったサービスが今後更に拡大して行く可能性は高そうだ。

【3267】フィルカンパニー

(不動産関連銘柄)

1/15(火)はフィルカンパニーに大きな注目が集まっている。

同社はコインパーキング上部の空きスペースを活用した空中店舗フィル･パーク事業を展開している企業だ。現在、首都圏では土地価格が上昇している中で、空間を有効活用するニーズは年々高まって来ている。

11日大引け後に発表した18年11月期の連結経常利益は前の期比2.0倍の6.1億円に伸びており、5期連続で過去最高益を更新する見通しとなっている。

遊休の土地をとりあえずコインパーキングなどの駐車場にする土地オーナーが多く存在するが、フィルカンパニーはコインパーキング上部の空きスペースに目を付けた点は面白い。首都圏を中心として、これだけ土地の価格が上昇していれば、駐車場上の空間を有効利用するのは理に叶っていると言えるだろう。

今期は土地オーナー向けの請負受注や投資家向けの開発販売において豊富な受注･開発が続いており、今後もこの事業は成長を続ける可能性が高い、引き続き注目が必要な銘柄となりそうだ。

【1419】タマホーム

(住宅関連銘柄・消費税増税関連銘柄)

12/4(火)は消費税増税に伴う住宅ローン減税のニュースに大きな注目が集まっている。

住宅ローン減税とは、新築一戸建てやマンションを事業者から購入した場合、建物部分に消費税が掛かる事となるが、住宅ローン減税では年末の借入残高(4000万円上限)の1%を所得税などから差し引ける制度だ。現行では年間40万円、10年間で合計最大400万円の税額控除出来る仕組みとなる。

政府与党は消費税増税に合わせて、住宅ローン減税が受けられる期間を3年延ばし、現行の10年から13年にする方向で最終調整に入った事が各メディアで報じられている。

2019年10月からの消費税率引き上げに伴う住宅駆け込み需要や反動減を防ぎ、住宅購入を支援する構えだ。住宅購入から11年目以降の減税幅は建物価格の2%を3年掛けて所得税などから差し引く仕組みとなる方針だ。

これで事実上、住宅における消費税増税分は減税により実質負担が無くなる事となる。不動産業界や銀行など金融業界では、消費税増税後の反動減が懸念されていただけに、住宅関連銘柄にとっては追い風になるのではないだろうか。

注目は低価格帯の注文住宅を全国展開しているタマホーム。住宅事業は現在、営業拠点を243カ所まで伸ばし、10月に発表した2019年5月期第1四半期(18年6-8月)連結決算では前年同期比16.8%増と好調に推移している。

近年は地価の上昇も相成って、住宅の建築費用を抑えたいと考える層が増加している。タマホームが主力に展開する「低価格路線の注文住宅」は現代の顧客ニーズに合っているのかもしれない。